Szavatossági jogok, hibás teljesítés

Lényeges szempont lehet adott körülmények között, hogy ingatlanon szerzett tulajdonjog esetében is érvényesíthetünk jótállási és szavatossági igényeket is.

Új építésű ingatlan esetében a jótállással kapcsolatos igényre vonatkozóan a lakások, illetve épületszerkezetek tekintetében a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet rendelkezik arról, hogy melyek azok az épületrészek, amelyekre kötelező jótállást vállalni. A jótállás időtartama ebben az esetben az átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított három, öt vagy tíz év. Ezen határidők elmulasztása jogvesztéssel jár.

A jótállási jogokat a lakás, lakóépület tulajdonosa, a lakás tulajdonba adásáig a megrendelő a vállalkozóval vagy az általa javításra kijelölt szervezettel szemben érvényesítheti.

Hibás teljesítés esetén a jogosultnak be kell tartania a törvényben meghatározott kielégítési sorrendet, így elsősorban kijavítást, vagy kicserélést követelhet, ha egyikre sincs joga, vagy a kötelezett nem vállalta egyiket sem, akkor árleszállítást igényelhet, végső soron pedig elállhat a szerződéstől.

A felelősség szempontjából nem azt kell figyelembe venni, hogy a jótállási határidő alatt a hiba mikor jelentkezik, vagy mikor válik felismerhetővé, hanem azt, hogy a hiba oka a teljesítés után, vagy az előtt keletkezett-e.

Jótállási igény érvényesítése során fontos, hogy a jótállásra kötelezett a jótállás időtartama alatt a hibás teljesítésért való felelősség alól kizárólag abban az esetben mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Vagyis nem a félrevezetett vevőnek kell alátámasztania az igazát, hanem a volt kivitelezőnek kell bizonyítania annak érdekében, hogy igazolja azt, hogy a hiba oka a teljesítés azaz az ingatlan átadása után keletkezett. A mentesülésre kizárólag ebben az esetben kerülhet sor, más indokra hivatkozással a mentesülés nem állapítható meg. 

Használt ingatlan vásárlásakor leginkább szavatossági igénnyel léphetünk fel, kivéve, ha még tart a jótállási idő. A hibás teljesítésre vonatkozó jogosultságok két irányúak lehetnek, ami egyrészt jelenti a kellékszavatosságot, másrészt pedig a jogszavatosságot. Ezek alapján nemcsak a beépített anyagok és az elvégzett munka minősége, hanem a dologra vonatkozó jogok és kötelezettségek tekintetében is érvényesíthető a hibás teljesítés miatti követelés.

A kötelezett szerződésszerű teljesítéssel tartozik, és ha a dolog vagy a szolgáltatás megfelel a szerződésben meghatározottaknak, vagy alkalmas a szerződésben megfogalmazott cél megvalósítására, akkor a szerződés szerint teljesít. A hibás teljesítés esetében tehát a dolog, vagy a szolgáltatás, nem felel meg a szerződésben foglaltaknak.

Kellékszavatossági hibának minősül, amennyiben az eladó a jogosult részére kevesebb, vagy rosszabb minőségű dolgot, vagy szolgáltatást teljesít a szerződésben vagy jogszabályban meghatározottaknál. Ilyen hiba lehet ingatlan esetében például, ha az ingatlan eltérő alapterületű, vagy más besorolású, mint a szerződésben meghatározott, vagy bármely olyan hibával rendelkezik, amelyről az eladónak tájékoztatnia kellett volna a vevőt, de azt nem tette meg.

Amennyiben az igényérvényesítést követően is fennmarad valamely, a jótállási vagy szavatossági igényből adódó hátrány, azzal kapcsolatosan kártérítési igénnyel is felléphetünk, de ezen tényállításokra külön bizonyítás lefolytatása szükséges.

.